对于绝大多数买房人来讲，你关注的点可能跟房价涨幅没有半毛钱关系！
上个月中旬兰亭盛荟一套108方的3+2户型成交单价突破10万+，让火热的东圃-鱼珠板块再次冲上热搜，由于还未满五，加上增值税单价还会更高。其实早在去年3月份，兰亭盛荟一套顶楼不含税的单价就已经高达9.5万一平，要不是后面疫情影响，10万+的记录去年应该就能打破了。
2014年11月，广电地产和交投置业联手以44.6亿元的底价拿下东圃立交地块，折合楼面价12058元/平。2016年5月兰亭盛荟以均价3万/平开盘，四年后的2020年以均价5万元/平清盘；二手最高成交价借着广州2020年的这波行情，从2019年的4万+、2020年的5万+、2021年的7万+、2022年的9万+……一路高歌猛进冲破10万+。这势头不仅稳压当年几乎同价拿地的低密度、宜居、改善型板块牛奶厂，更让2016年楼面价就高达41582元/平、名校加持及老广们最为青睐的广钢新城惊掉了下巴！
兰亭盛荟究竟是何方圣神能甩开一众对手，我们先看看兰亭海口代妈的业主们自己是怎么评价的……不得不说，写这条维权标语的一看就是个人才，简单粗暴、直击痛点、条条押韵。满分！
惊不惊喜，意不意外？是否与绝大多数人印象中10万+的高大上豪宅大相径庭？
第一，作为全国第一个把高速盖起来建楼盘的项目，噪音是兰亭的永久性硬伤，压根无法改变。
第二，兰亭地处天河东部，周边环境用脏乱差形容毫不为过，成片的城中村、小作坊、钢材市场、杂货铺包围着这座高速盛荟。不知道住在上面金融、保险、互联网业的白领高管们每天从竹径茂林、碑文景墙极具东方美学的园林下到拥挤嘈杂、电车穿梭极其混乱的杂货小巷时是一种什么样的心境。
某些居住在高颜值二线城市的朋友估计会冷冷的丢下一句：就这种环境，在俺们那估计连看盘的人都不会有！
是的，兰亭的这种环境！这种涨幅！在近两年萎靡不振的大势下，放在全国任何一地都应该用亮眼来形容，不要说外地的朋友就是广州本地甚至连兰亭维权的业主们也无法想象吧。一涨泯恩仇，除了租客，再也不会有人嫌弃这悦耳的汽车轰鸣了。
回答这些疑问之前，我们先来思考一下每一个买房人都无法回避的核心问题：决定房价上涨的核心因素到底是什么？
比如这句：面粉都已经这么贵了，面包还会便宜吗？这是个典型的扯淡逻辑！说这句话的人连最基本的经济学常识都搞不懂，成本无法决定价格，只有卖方才会关心成本，买方从来不会！现在开发商出货价比拿地价便宜的房子比比皆是，这两年亏得倾家荡产的开发商比比皆是！是房价决定地价，而不是地价决定房价！如果地价能决定房价，那么2016年三倍于兰亭地价的广钢地王项目卖价就应该超过现在的兰亭，然而现实呢？
还有这两年我们听得最多的就是：因为通货膨胀所以房价上涨，现在大街上随便拉个人都能跟你张口闭口M2，那么去年M2新增了28万亿，房价为什么没涨？鹤岗的房价你通胀一个我看看！通胀只是房价上涨的必要而非充分条件！这个话题属于宏观经济的范畴，篇幅有限，下次再讲。
更有甚者说是环境。跑去南沙、知识城买房的很大一部分是冲着有山有海优美的环境去的吧，但是对于买房而言，最不值钱的就是环境！这两年以环境为核心竞争力的旅游地产全部死光了，没有一个例外！当年嫌弃兰亭周边环境差有噪音转而跑去买总价相差不大西部、北部板块的，应该肠子都悔青了吧。
无论地价有多贵、放水如何凶猛、政策如何调控，决定房价上涨的核心因素只有一个，那就是需求！不仅房价如此，世界上任何商品都是如此，供大于求房价下跌，供小于求房价上涨，就是这么简单！供需关系决定价格走势，在地球没有毁灭之前，永远有效！
问题来了，2015-2016年，三四线城市的购房需求并没有明显增加，房价为什么还是涨了？有人说是预期，但是预期是容易被操控的，归根结底还是需求。通过人为扭曲资源配置货币化棚改创造需求压根不持久！所以在2019-2020年，新一轮行情预期极好的情况下，这些城市还是没涨，量在价先，如果后面没有远远不断的需求继续补上的话，那么靠人为创造需求来拉动市场的游戏只能玩一次！涨价去玩库存后迎来了更大的库存，大量的三四线城市从2016年涨完最后一波之后就开始持续下跌，这种下跌趋势在供需没有逆转的情况下将永无止境！
那么兰亭所在的天河东部供需矛盾有这么激烈吗？看下图。
不急卖，可以等，无所谓。业主如此傲娇的原因只有一个，供不应求！那么又烂又贵又吵村小学位的兰亭盛荟为何会大受市场追捧，东圃-鱼珠又是如何成为广州近五年来热度居高不下的板块？
首先，赛道比勤奋重要，买房顺应城市发展方向来选筹是重中之重！只有顺应城市的发展方向才能享受到城市发展带来的红利与增量，这些利好未来都会兑现在房价上，提前布局才能让涨幅最大化，盆满钵满。
东进南拓西联北优的广州，由于北部脱离珠三角核心区压根不适合发展经济；西部既缺乏产业用地，把资源丢过去又担心给佛山做了嫁衣，无论从何种角度来看，西联基本上都是口号大于行动；南部因广州城市规划战略性的失败错失了城市重心往南跨越的最佳时机，被迫困在单中心低效的城市格局里作茧自缚，南拓之路也因番禺戛然而止；要摆脱当前发展困局，广州必须立即结束当前东南西北到处开发的摊大饼城市发展模式，跨越式往东，制造业立市！这个逻辑我在买房必看！广州城市发展的未来在哪里？黄埔旧改背后的大棋这篇文章里有详细解读。
同样，在2月24日，广州市举行城市发展战略座谈会，邀请了国内知名专家学者（包括曾主政广州十年的老书记林树森）就广州城市发展战略规划进行研讨，一致建议广州要继续东进，为城市拉开足够的空间框架！
源源不断的高端服务业、高新制造业、高素质人才加速向东部转移，强大购买力是支撑东部房价上涨的基石！这也是为何兰亭盛荟这种现象只出现在东边，为何北边没有、西边没有、南边也没有的根本原因！东进势不可挡！
这种现象在深圳也如出一辙，顺着深圳一路向西买入南山宝安的业主就是比东部的罗湖、龙岗涨幅高，甚至相差数倍。
其次，金融城的错误选址广州金融城的选址为何是失败的？不仅严重制约了广州金融业的发展，还把优质资源继续堆在天河，加剧了广州单中心的低效城市格局。除了带来了交通拥堵，降低了城市的运行效率外，随着限高解除，金融城逐步落地带来了天河东部的地价急速上升，使得员村、车陂、东圃一带的城中村改造成本也水涨船高，旧改基本变成天方夜谭，天河东部几乎永远也无法摆脱脏乱差的城市面貌！尾大不掉的城中村霸占了中心城区的优质土地利用率低完全不利于产业升级，更是几乎零成本搭了城市发展的便车，窃取了城市的公共服务价值，严重阻碍城市的发展以及城市面貌的提升。
天河东部旧改的止步不前使得兰亭盛荟成为了广园路以南整个天河东部唯一一个次新二手花园式大盘。周边的同类产品诸如天朗明居、阳光假日、骏景花园、城市假日、美林湖畔、盈彩美居、阳光桃源等，要么楼龄过旧要么花园较小，而这两点对于年轻购买力的吸引力无疑是最大的。什么周边环境差、有噪音、学位差，在完全没有其他选择的情况下这些缺点只能统统忍受。有句话怎么说来着：路是自己走的，屎是自己选的，含着泪也要独自吃下去！老破小？走开，压根都不想看一眼！有些人觉得楼龄不重要，那是100年之后的事情，当前楼市楼龄跟产品很重要！这就是市场需求！
金融城的落地带来的旧改困难造就了兰亭盛荟的稀缺性！这也是为什么要把高速盖起来开发住宅的根本原因，因为周边实在是没有城市建设用地了，这正是广州单中心化、遍地城中村的遗毒，但凡天河东部能整片旧改，压根也就不会有兰亭这种奇闻了。
那么已经突破10万+的兰亭盛荟还值得入手吗？南向望江的户型能跑赢珠江新城的同类产品吗？广州东部还有没有与东圃-鱼珠相提并论的潜力板块呢？
世界上的事情，分为两种：一种时做得说不得；另一种是说得做不得。本周日贾亮论房继续举行线下私享会，聊聊宏观经济、人口危机、城市规划、广州微观选筹……跟多私密问题，尽在线下分享。
联系我时，请说是在聘代妈看到的，谢谢！
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