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开发商欺诈交房算不算兰州供卵违约,陕西高院这样判
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  开发商欺诈交房算不算违约,陕西高院这样判

  近日,家住西安的马先生对陕西省高院就“开发商欺诈交房”一案结果表示十分费解。

  马先生表示:“自己案子争议事实和其他案子纠纷相同,为什么高院在判定结果上却相差甚大?”马先生对此十分不解。

  贰零壹陆年,马先生在西安雁塔区购买该地区一个楼盘,合同约定开发商在壹陆年底前交房。

  同年壹贰月,开发商在售楼部张贴了收房告示,同时在报刊上通知大家收房。置业顾问也通过微信发出了收房通知,并且将消防验收文件以及竣工验收文件做以公示。马先生回忆道。

  既然如此,那为何双方会对簿公堂?

  马先生说:“在收房过程中,部分业主发现住宅内没有安装消防设施,根本不像竣工的样子,后小区业主通过电话向建设局询问,得知小区根本未竣工。而且,之前开发商出示的相关手续也都是伪造的”。

  说到这里,马先生还拿出了同一栋楼邻居的法院判决书以及《竣工备案表》、西安市壹贰叁肆伍的关于小区陆号楼消防验收时间的 、三秦都市报关于《曲江建设局对“汉华城”事件表态:等同于没有竣工》的 等材料。

  基于以上情况,马先生以开发商违约上诉法院,一审中,法院以开发商的五方验收作为房屋竣工的证明文件,并依照《消防法》第十三条认定开发商的违约 至贰零壹捌年贰月壹叁日(即房屋通过消防验收之日),同时将合同约定的违约金由原来的总房款日万分之二降至万分之一,判定开发商支付叁万多元的违约金。马先生和开发商对此判决均不满意,遂二次上诉至西安市中院。二审中,法院判定开发商违约日期计算至贰零壹柒年伍月壹日,并维持了一审万分之一的违约金,判决开发商支付八千元的逾期交房违约金和五千元的逾期办证违约金。

  马先生觉得,他在接到交房通知后,其在房屋接收单上签字日期是在贰兰州供卵零壹柒年伍月壹号,但前提是开发商存在欺骗行为,应当作废,开发商应该继续履行合同上的义务。且房屋在伍月壹号交房之后未达到居住条件。根据《合同法》第一百零七条‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 ’。因此,开发商有义务继续履行合同,并承担违约 。但在二审判决中,法院在没有证据的情况下就认定我收房已经入住,以收房后没有造成损失判定开发商无需承担违约金。这与事实不符,也不符合法律依据。”

  另外,马先生对违约金的比例从原有的万分之二调至万分之一也表示不解。

  在审理过程中,开发商觉得违约金过高,并让我列举所受损失,根据法律规定:“谁主张,谁举证”的原则,本人要求对方进行举证,但法院对此并未采纳,并且以我没有拿出具体损失为由,维持一审原判违约金万分之一。

  对此,马先生觉得十分不合理。马先生说:“小区其他业主也因同样问题上诉开发商,而开发商同样以违约金过高为由主张降低违约金,但在列举证据过程中,却是要求开发商举证,在开发商拿不出证据的情况下,法院并没有采纳,这是切身发生在我身边邻居上的案件。”

  后续,马先生向 拿出了《王烨与中秦置业有限公司商品房买卖合同纠纷二审判决书((贰零壹捌)陕零壹民终叁伍玖贰号)》。

  马先生补充道:“违约金的签订就是为了在双方出现违约情况下减少举证麻烦,法院判定的举证分配原则跟约定违约金的初衷相违背,并且,违约金具有惩罚性和补偿性的意义,即使法院判定本人没有损失,但违约金的惩罚性不应该作出改变。”

  对于二审结果,马先生依旧表示不服,并第三次向陕西省高院提出申请。并且列举了几点申请理由

  二审在判定过程中,认定我收房后即入住,未造成任何损失,并且将违约金降至为零,此举缺乏证据。法院判处过程中,对法律适用错误。

  后续,马先生将再审申请书、西安不动产信息档案馆出具的唯一房产证明、银行出具收房后租房流水证明等向法院进行提交,并且对相关法律的适用性以及房屋交付条件进行的阐述,列举了不合理之处。同时向法院提交了最高法院 的典型案例,裁定书以及陕西高院之前的同类案件判决书供法官参考。“典型案例虽然不及指导案例效力那么高,但具有一定的参考意义,最高院对外声明:‘针对经济社会活动中具有典型意义及较大影响的法律问题,或者人民群众广泛关注的热点问题,及时 典型案例,树立正确价值导向, 正确司法理念,规范司法裁判活动。司法指导性文件、典型案例对于正确适用法律、统一裁判标准、实现裁判法律效果和社会效果统一具有指导和调节作用.’从这也能看出典型案例具有很强的指导作用。”

  马先生强调说:“我的合同补充条款约定的交房条件和(贰零壹伍)陕民提字第零零零壹玖号民事判决书中当事人约定一模一样,都是‘经验收合格’,法官在案件解析中专门强调了‘经验收合格’即是取得建设 单位的备案凭证。最高法院的裁定书中也明确说明《竣工验收备案表》是竣工验收合格的唯一法定文件。但在我的裁定书中,法官认为‘经验收合格’不需要取得《竣工验收备案表》,没有做到类案同判。况且我合同正文明确写着要取得《竣工验收备案表》。没有约定《竣工验收备案表》的交房条件,因免除了开发商的 ,按照《合同法》第四十条和主合同的第二十八条应属无效条款。

  为何会造成同类案件不同的判处结果呢?是因为在法律上认识不同吗?

  马先生觉得这是司法态度问题,几次审判中,马先生将上述判决书附件交给法官,并在重要表述下用红线标记,他们肯定可以看到。就算不认可最高法院典型案例的价值导向和其他法官适用的法律,也完全可以根据最高法院《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》的要求启动法律争议解决机制,而不是一判了之,以“这是合议过的结果,你在我们这的程序走完了”来搪塞。

  “对于这种判定,马先生觉得非常糟糕,同时也给社会树立了不良的社会价值取向,更是告诉大家可以通过欺诈的方式逃避违约 。”

  马先生觉得,对于此案的判定可以参考典型案例《冉某,张某诉重庆某地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》或者按照法律规定判。根据法律规定和证据原则,开发商应支付更多的违约金。”

  采访结束后,马先生表示案件现在只能依靠法院自查自纠或向检察院申请抗诉。同时,也将他收集的法律条文交给 看。

  《建筑法》:

  第六十一条

  交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  第七十九条

  负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的,负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对 人员给予行政处分;构成犯罪的,依法 刑事 ;造成损失的,由该部门承担相应的赔偿 。

  《建设工程质量管理条例》:

  第四十九条

  建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起壹伍日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政 部门或者其他有关部门备案。 建设行政 部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

  《合同法》:

  第八条 依合同履行义务原则

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。

  第四十条 格式合同条款的无效

  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其 、加重对方 、排除对方主要权利的,该条款无效。

  第七十八条 合同变更内容不明的处理

  当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。

  第一百零七条 违约

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 。

  第一百一十四条 违约金

  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

  《合同法司法解释二》:

  第二十九条

  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

  《最高法院关于违约金的几个典型裁判规则》:

  一、违约金超过实际损失的百分之三十并非一定是过分高于损失。

  二、再审程序中恶意违约者约定违约金比例一般不予调整,且违约金与赔偿金可同时使用。

  三、违约方应当对约定的违约金过分高于守约方的实际损失承担举证责

  在法治社会的今天,有关部门曾多次提出要依法保护住房人的合法权益,坚决打击不法黑心开发商,对那些违规违纪,恶意损害合法人权益的行为坚决不姑息。因此,本人在此恳请相关部门和广大网友提供帮助,针对本人亲身经历的事情给予合法帮助,让本人挽回损失,获得应有的赔偿,让本案得到与类似案件同样的处理。



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