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千亿目标不变,佳兆业的信心从哪来青岛捐卵?
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  最近听到很多业内的讨论,一个是关于特区肆零岁,已经布局深圳的企业在紧锣密鼓地推盘,未布局的企业在寻找机会入场。另一个就是房企财报季,那些把战略重心都压在大湾区,尤其是深圳的房企们,是在“闭着眼丰收”还是“闭着眼祈祷”。毕竟今年已经过去三分之二,几乎一半时间都是疫情期,千亿、百亿目标的冲刺时间不多了。

  今天继续来看看旧改青岛捐卵之王佳兆业的成绩单,这家企业属于我一直跟进的壹零来家房企之一。按现有规模看,佳兆业属于中型房企,这样的企业普遍仍然处在规模赶超、高负债的扩张进程中。但在最近监管层“三道红线”的约束,以及疫情冲击下,中型房企面临的压力要普遍比巨头房企更大。在这一场“闯关战”中,谁更安全,谁更能站稳,其实考验的是疫情、三道红线之前的长时期的选择和动作。佳兆业的年中报表,提供了一个很不错的解读案例。

  在佳兆业半年报业绩会上,大致有三个要点比较引人注意。

  壹、旧改红利兑现速度加快,旧改销售额已经占整体三分之一;

  贰、上半年净负债率下降了壹肆个百分点,实现了净负债率的五连降;

  叁、千亿目标目前完成了叁陆%,但下半年还有壹贰零零亿集中在大湾区和一线城市的可售货值要推,并且计划转化柒肆零亿旧改可售货值 ,达到历年最多。

  这几个亮点释放的信息非常明确:佳兆业正通过旧改突围。按照佳兆业的表态,对千亿目标十分有信心,其中很大程度也 于旧改。这就意味着,如果不出意外的话,今年佳兆业很可能加入千亿大军。更为重要的是,日渐减负的佳兆业是稳步迈进千亿门槛。旧改项目已经陆续进入成熟的释放期,这意味着,在千亿之后,佳兆业拥有更多的确定性和底气。

  零壹PART

  千亿底气何在?

  按照惯例,先来看看核心财务指标情况。

  从财报披露的销售业绩来看,佳兆业上半年实现合约销售金额约人民币叁陆零亿元,同比增加肆%,销售面积贰壹零万平,同比增加捌%。按年初业绩 会定的贰零贰零年的壹零零零亿的销售目标来说,上半年完成了叁陆%。这个增速放在今年的大环境下其实是高于大部分同行的,也只有在疫情之后有迅速作出应对提高去化才能有这样的成绩。根据业绩会上透露的壹贰零零亿可售货值,佳兆业在剩下的几个月只需达到伍肆%的去化率就可以达成千亿目标。

  再看看负债情况,这些年负债率一直是佳兆业绕不开的话题。从今年情况来看,负债率较年底下降了壹肆个百分点,降到了壹叁零%。从目前情况来看,截至陆月叁零日,佳兆业拥有货币储备约肆零伍亿元,较去年同期增长叁伍%,较上年末增长玖%,回款率约捌柒%,偿债能力明显增强。

  为什么在疫情影响,楼市调控这些外在因素影响下, 佳兆业还能做到“财务一年比一年好”?这就要说到前面提到的佳兆业在某些方面的“示范性”。

  如果说今年下半年开始,房企才真正开始拼货值。上半年可能更多拼的是“应急机制”的去库存能力。拿佳兆业来说,春节过后上线“线上售楼处”,这点给我留下了非常深的印象,疫情加速了很多人的资产保值的焦虑,这个时候早于同行在线上刷楼盘“存在感”,就顺势抢到了很多先机。

  除了这些,我认为佳兆业在上半年做了非常有效的内部管控,反应到具体动作就是“四升四降”。提升的点包括:品质质量、销售价格、开发速度、收入利润。降低的是建安成本、融资成本、管理费用、销售费用。

  得益于针对性的举措,上半年,深圳盐田佳兆业城市广场、广州佳兆业未来城、惠州佳兆业东江新城、洛阳佳兆业水岸新都几个项目都取得了不错的销售业绩。而在上半年克而瑞权益金额排名中,佳兆业也排到了贰柒位。要特别注意的是,上半年销售额中旧改贡献率超过叁零%。这就意味着,在早期储备的大量低成本旧改土地已经开始让佳兆业弯道超车了。

  佳兆业肆贰零零万平旧改土储中,玖玖%都位于大湾区,其中单深圳旧改占地面积占比贰柒%,有壹壹贰个项目。根据业绩会披露,下半年还有壹贰零零亿集中在大湾区和一线城市的可售货值要推,并且计划转化柒肆零亿旧改可售货值 ,达到历年最多。

  从当前情况来看,深圳已经进入了新盘供货紧张的时期,如果旧改项目实现供地,极大程度上会是“卖方市场”。从这点来看是不难理解为什么佳兆业会继续坚持千亿目标。

  零贰PART

  旧改步入稳定释放期

  今年以来监管层面多次出台加强房地产融资管控的政策,都在传达一个信号:举债扩张的时代已经结束了,“贷款-买地-卖房”的粗放模式将逐渐退出历史舞台。可以预判的是,接下来房企的规模都将保持在一个稳定增长的状态,跑马圈地的模式过去了,接下来比的是赚钱的能力。无论你拿了多少地卖了多少房,最终还是要算流进口袋里的钱。

  因此,近年来我观察房企的重点,也从规模转移到盈利能力。从这个角度看,今年佳兆业的表现还是不错的。今年上半年,佳兆业收入同比增长壹壹%,达贰贰叁亿元人民币;毛利同比增长壹贰%,达柒伍亿元人民币,毛利率为叁叁.捌%,处于行业较高水平;公司持有人应占核心净利润同比增长贰伍.柒%,达人民币叁肆.陆亿元。

  需要指出的是,由于房地产行业的特殊性质,营收和利润数据一般有贰-叁年的延迟,今年结算是过去贰零壹柒-贰零壹捌年的数据。这几年正好是土地价格普遍提升的时候,因此今年大部分房企的营收利润都出现下滑。比较意外的是,佳兆业这两个数据都取得了两位数的增长。

  原因是什么?答案藏在旧改里。旧改是佳兆业的护城河,由于布局时间早,佳兆业获得了更低成本的土地,也在旧改领域拥有更专业的改造实力。低底价和高售价,就形成了巨大的盈利空间。

  以大本营深圳为例,深圳目前旧改的土地成本约壹.肆万元/平方米,而佳兆业在深圳的新房售价都在陆万元/平方米以上,地价占售价比仅有贰伍%左右,二者之间便存在巨大的利润空间。再结合深圳房价增长的趋势看,盈利空间将逐年增加。

  在旧改储备方面,佳兆业储备项目占地面积达肆贰零零万平方米,预计货值约贰.陆万亿元,玖玖%都位于大湾区。截至上半年,佳兆业总土地储备约贰陆捌零万平方米,总货值超伍捌零零亿,其中柒捌%的土储面积位于一线及重点二线城市。

  从今年上半年的结转情况看,佳兆业旧改已经进入成熟释放期,在未来一段时间内都可以保持一定量级的供货,为业绩增长增加一道筹码。在项目转化方面,今年上半年转化伍个旧改项目,分别位于香港、深圳及广州,这些项目可售面积柒零万平方米,可售货值近贰柒零亿元。今年上半年转化的项目集中在大湾区的核心龙头城市,这些城市往往有着较高的售价,因此可以预计的是,当这部分项目进入结转周期,将为佳兆业的营收和利润带来稳定的增长预期。

  佳兆业管理层表示,未来将保持每年供应捌零-壹零零万平方米旧改用地规模,为地产开发提供稳定而有利的发展保障。此外,佳兆业将继续推进旧改项目的转化,预计下半年有伍个深圳的旧改项目实现供地,贡献玖零万平方米的可售面积,约肆柒陆亿的可售货值,为全年利润增长发挥重要作用。

  随着旧改项目的入市,佳兆业打破了投资人对于旧改周期长的顾虑。可以说,佳兆业是最早布局大湾区旧改的企业之一,不少项目都已经有壹零年以上的操盘时间,近年来政府也在各方面推动旧改进程。在这种情况下,佳兆业战略布局的前瞻性就体现出来了。从今年的转化情况看,佳兆业旧改项目已经进入收获期,并且有稳定的转化计划,因此也为未来的利润增长带来确定性。

  PART

  守住生命线

  近期监管部门“三道红线”即将落地的消息引发行业对于高负债的关注,不少企业临时抱佛脚紧急降负债,临时进行剥离资产、缩减成本、收缩投资等措施。毫无疑问,“降负债”将是未来伍年内房企工作重中之重。而经历过生死的佳兆业,比谁都明白债多压身的痛苦。在外部施压之前,佳兆业就一直走在减重的路上。

  过去几年,佳兆业一直主抓降杠杆工作,不断提高自身安全边际。在业绩会上,管理层表示,现金流是企业发展“生命线”,因此佳兆业始终将现金安全、债务风险可控放在公司发展的首要地位。

  自贰零壹陆年到贰零贰零年上半年,公司净负债率实现从叁零捌%到壹叁零%的五连降,今年上半年较上年末又下降了壹肆个百分点。

  我一直在强调,中国的开发商鲜见因为负债率高而倒下的,倒下的都是因为现金流断裂。看一个企业不能单单看负债,还要看它偿还债务的能力。从债务结构上看,未来到期债务中,壹年内到期的债务占总债务比例约为贰陆%,约叁壹陆亿元。截至陆月叁零日,佳兆业拥有现金储备约肆零伍亿元,现金短债比从上年末的壹.壹倍提升至壹.贰倍,在手现金足以覆盖短期债务,没有短债偿还压力。

  从上半年的融资动作上,佳兆业抓住短暂的融资窗口期,积极利用境内、境外两个市场,多元化融资渠道更加通畅,融资体系更加完善。在境内,贰零贰零年上半年发行壹贰亿元的ABS。柒月,成功获得了陆零亿元ABN的额度。在境外,壹月,公司分别发行伍亿美元和及叁亿美元优先票据,两笔票据均为贰零贰伍年到期,延长了整体债务的还款期;贰月和柒月,分别发行规模肆亿美元和叁亿美元,期限叁陆肆天的优先票据。

  “一方面,从运营方面我们会加强销售回款率,降低成本,降低有息负债。另外是债务管理,在适合的时候做一些回购,将长债换短债。另外,我们也在海外拓展,除了发债以外,还有融资渠道比如一些银行贷款。”

  管理层在业绩会上承诺,贰零贰零年佳兆业的净负债率计划降到壹贰零%。这有助于投资者形成稳定的预期,依靠着旧改的红利,佳兆业增长预期无虞,与此同时总体负债下行,安全边际在不断拓宽。

  正是因为这一点,基于佳兆业良好的运营情况及稳健的财务基础,获得了境内外权威评级机构认可,穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级,展望“稳定”;同时,在境内,中诚信国际及联合信用给予公司AA+信用评级。


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